คุณสมบัติ EPR: 8% -Yielder ขอบคุณความกลัวในโรงภาพยนตร์ (NYSE:EPR)

วิทยานิพนธ์บทความ

คุณสมบัติ EPR (นิวยอร์ก:EPR) เป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบเช่าสุทธิคุณภาพสูงซึ่งเน้นที่คุณสมบัติเฉพาะจากประสบการณ์ จากความกังวลผลประกอบการของโรงภาพยนตร์บางแห่ง โดยขณะนี้ หุ้นซื้อขายที่ การประเมินมูลค่าที่ไม่แพงนัก เพิ่มอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล 8% และ EPR Properties ดูเหมือนเป็นการลงทุนเพื่อรายได้ที่น่าสนใจและผลตอบแทนรวมที่ราคาปัจจุบัน

ภาพรวมบริษัท

EPR Properties เป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ดำเนินการด้วยสัญญาเช่าสุทธิและลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงประสบการณ์เป็นหลัก นั่นหมายความว่าผู้เช่ารวมถึงร้านอาหาร โรงภาพยนตร์ สนามกอล์ฟ และอื่นๆ ซึ่งเป็นสถานที่ที่ผู้คนไปทำสิ่งต่างๆ ไม่ใช่เพื่อซื้อของ นั่นทำให้พอร์ตโฟลิโอของ EPR Properties ค่อนข้างยืดหยุ่นเมื่อเปรียบเทียบกับภัยคุกคามของ Amazon (AMZN) แม้ว่าหนังสือหรือเสื้อเชิ้ตตัวใหม่จะหาซื้อได้ง่ายทางออนไลน์ แต่ประสบการณ์การทำกิจกรรมกับครอบครัว เพื่อน ฯลฯ นั้นไม่สามารถจำลองแบบออนไลน์ได้ง่ายๆ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงประสบการณ์เป็นตลาดที่น่าดึงดูดใจ เนื่องจากข้อมูลต่อไปนี้แสดงให้เห็น:

การใช้จ่ายเพื่อประสบการณ์การพักผ่อนไม่เพียงเติบโตในอัตราที่น่าสนใจมานานหลายทศวรรษก่อนเกิดโรคระบาด แต่ยังมีปัจจัยด้านประชากรที่ทรงพลังเข้ามาเกี่ยวข้องด้วย คนรุ่นมิลเลนเนียลมีความคิดแบบ “ประสบการณ์เหนือผลิตภัณฑ์” ที่ชัดเจน และเมื่ออายุมากขึ้นและร่ำรวยขึ้น อำนาจในการใช้จ่ายก็เพิ่มขึ้น ซึ่งน่าจะส่งผลดีต่อการใช้จ่ายตามประสบการณ์โดยรวม

การระบาดใหญ่และการล็อกดาวน์ที่จัดขึ้นเพื่อต่อสู้กับมันส่งผลกระทบต่อการใช้จ่ายเชิงประสบการณ์ เนื่องจากผู้คนอยู่บ้านแทนที่จะออกไปเที่ยวกับเพื่อนและครอบครัว แต่เมื่อการแพร่ระบาดกำลังจะสิ้นสุดลง แนวโน้มควรกลับสู่ภาวะปกติ และเนื่องจากผู้บริโภคจำนวนมากขึ้นเต็มใจที่จะออกไปเที่ยวอีกครั้ง ประสบการณ์การใช้จ่ายควรเพิ่มสูงขึ้นในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า ผมเชื่อว่า – ความพ่ายแพ้ในอดีต เช่น ในขณะที่ช่วงเศรษฐกิจถดถอยครั้งใหญ่นั้นเป็นเพียงชั่วคราวเท่านั้น เนื่องจากแนวโน้มระยะยาวยังคงอยู่

ดังนั้นจึงไม่น่าแปลกใจที่ EPR Properties มีความกระตือรือร้นที่จะปฏิบัติตามกลยุทธ์ในการรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงประสบการณ์ ฝ่ายบริหารเชื่อว่าตลาดที่สามารถระบุตำแหน่งได้นั้นมีมูลค่ามากกว่า 100,000 ล้านดอลลาร์ ดังที่แสดงในสไลด์ต่อไปนี้:

มีความหลากหลายมากมายเมื่อพูดถึงประเภทอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีข้อดีสำหรับ EPR เมื่อสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์เชิงประสบการณ์ประเภทต่างๆ ได้ การกระจายผู้เช่าก็จะสูงโดยอัตโนมัติ และธุรกิจเหล่านี้ส่วนใหญ่ไม่มีความเกี่ยวข้องกัน บางแห่งเกี่ยวข้องกับสุขภาพ เช่น ฟิตเนส บางแห่งเป็นสถานที่ท่องเที่ยวสำหรับครอบครัว เช่น สวนสัตว์ ในขณะที่ที่พักในอุทยานแห่งชาติบางแห่งจะได้รับประโยชน์จากเทรนด์กิจกรรมกลางแจ้งที่เริ่มขึ้นในช่วงที่มีการระบาดใหญ่

ทีมงานที่มีประสบการณ์ของ EPR จะเป็นพันธมิตรที่ได้รับความนิยมสำหรับผู้ขายที่เต็มใจ และเครือข่ายสินทรัพย์ที่เป็นเจ้าของอย่างกว้างขวางทั่วสหรัฐอเมริกาจะช่วยให้ EPR Properties จัดหาข้อตกลงได้ง่ายในอนาคต ดังนั้น EPR Properties จึงอยู่ในตำแหน่งที่ดีในการควบรวมหรือรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงประสบการณ์เมื่อเวลาผ่านไป ขนาดที่แท้จริงของตลาดที่สามารถระบุตำแหน่งได้จะหมายความว่า EPR Properties จะไม่เติบโตถึงขีด จำกัด ในเร็ว ๆ นี้ ซึ่งเป็นสิ่งที่ดีสำหรับนักลงทุน

ความกังวลเกี่ยวกับโรงภาพยนตร์

EPR Properties ได้รับผลกระทบอย่างหนักในช่วงที่เกิดโรคระบาด เนื่องจากหุ้นของบริษัทร่วงจากเกือบ 80 ดอลลาร์จนเหลือ 20 ดอลลาร์ — การล็อกดาวน์ส่งผลกระทบต่อผู้เช่าของ EPR และยังห่างไกลจากความชัดเจนว่าจะใช้มาตรการล็อกดาวน์และโควิดนานเท่าใด ซึ่งก็คือ เหตุใดการเทขายครั้งแรกในปี 2020 จึงไม่น่าแปลกใจ แต่ไม่นานนักก็เห็นได้ชัดว่า EPR จะไม่ประสบปัญหาร้ายแรง และหุ้นก็ฟื้นกลับมาเป็นมากกว่า 55 ดอลลาร์ในช่วงฤดูร้อนปี 2565

ตั้งแต่นั้นมาหุ้นก็กลับมาคึกคักอีกครั้งจากความกังวลผลประกอบการของโรงภาพยนตร์ เห็นได้ชัดว่าโรงภาพยนตร์มีช่วงเวลาที่ยากลำบากในปี 2020 และ 2021 และแม้ว่าปี 2022 จะไม่ใช่ปีที่แข็งแกร่งสำหรับบริษัทต่างๆ เช่น AMC Entertainment (AMC) ตามที่กล่าวไว้ EPR ไม่ต้องการให้ AMC และบริษัทอื่นทำเงินได้มากมาย — มันเพียงพอแล้วเมื่อพวกเขาสามารถชำระค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่น ค่าเช่าที่เป็นหนี้ EPR

หนึ่งในบริษัทโรงภาพยนตร์เหล่านี้ Cineworld (OTCPK:CNWGQ) ในสหราชอาณาจักร ซึ่งเป็นบริษัทแม่ของ Regal Entertainment ซึ่งเป็นเครือโรงภาพยนตร์อันดับ 2 ในสหรัฐอเมริกา เพิ่งยื่นฟ้องล้มละลาย นั่นเป็นข่าวร้ายสำหรับผู้ถือหุ้นของ Cineworld และแน่นอนว่าเจ้าหนี้ก็มักจะสูญเสียเงินด้วยเช่นกัน แต่ก็ยังห่างไกลจากการรับประกันว่า EPR Properties จะได้รับผลกระทบอย่างมากจากการพัฒนานี้ เมื่อสองสามเดือนก่อน บริษัทได้แจ้งว่า Regal Entertainment มีภาระผูกพันในการเช่าทั้งหมดในปัจจุบัน นี่คือสิ่งที่ยื่น 8-K ระบุไว้:

สิ่งนี้ชี้ให้เห็นว่า EPR มองเห็นผลกระทบที่จำกัดมากจากการล้มละลายของ Cineworld ซึ่งสมเหตุสมผลสำหรับฉัน Cineworld ได้ยื่นขอความคุ้มครองการล้มละลายในบทที่ 11 ซึ่งหมายความว่าบริษัทจะได้รับการจัดโครงสร้างใหม่ ไม่ใช่การชำระบัญชี หากเป็นกรณีนี้และบริษัทต้องการดำเนินการต่อไป แน่นอนว่ายังคงต้องการโรงภาพยนตร์ ดังนั้น Regal จะยังคงเป็นผู้เช่าของ EPR การกำจัดหนี้บางส่วนจะช่วยให้ Cineworld มีที่ว่างมากขึ้น เนื่องจากจะทำให้ดอกเบี้ยจ่ายลดลง ซึ่งจะช่วยปรับปรุงภาพกระแสเงินสด แต่การปิดโรงภาพยนตร์ทั้งหมดจะไม่สมเหตุสมผลภายใต้การปรับโครงสร้างองค์กรในบทที่ 11 โรงภาพยนตร์ที่ EPR เป็นเจ้าของมักจะมีประสิทธิภาพดีกว่าโรงภาพยนตร์ทั่วไปในสหรัฐอเมริกามาก หากมีสิ่งใดเกิดขึ้น Cineworld/Regal ต้องการยุติสัญญาเกี่ยวกับสถานที่ที่มีประสิทธิภาพต่ำ แต่สถานที่เหล่านั้นไม่ใช่สถานที่ที่ EPR เป็นเจ้าของ

คุณสมบัติ EPR เพิ่ง (ในเดือนพฤศจิกายน) เพิ่มขึ้น คำแนะนำ FFO สำหรับปีปัจจุบัน พวกเขาจะไม่ทำเช่นนั้นหากสถานการณ์ของ Cineworld/Regal เป็นประเด็นสำคัญสำหรับ EPR คำแนะนำที่เพิ่มขึ้นบ่งชี้ว่าภาพระยะใกล้ค่อนข้างเป็นบวก ตามแนวทางปัจจุบัน เงินทุนจากการดำเนินงานที่ 4.60 ดอลลาร์จะบรรลุผลในปีนี้ ซึ่งหมายความว่า EPR Properties ซื้อขายเพียง 9 เท่าของเงินทุนจากการดำเนินงานในปีนี้ ซึ่งถือว่าไม่แพง ข้อสังเกตต่อไปนี้จากการประชุมทางโทรศัพท์ [CEO Greg Silvers] ยังบอกฉันเชื่อว่า:

“ความแข็งแกร่งอย่างต่อเนื่องของพอร์ตโฟลิโอของเราเห็นได้จากการครอบคลุมค่าเช่าและดอกเบี้ยโดยรวมของลูกค้า ซึ่งสูงกว่าในช่วงเวลาเดียวกันของปี 2562”

โดยรวมแล้ว ปัจจัยเหล่านี้ทำให้ผมเชื่อว่าความกลัวในโรงภาพยนตร์ในปัจจุบันมีมากเกินไป นั่นไม่ได้หมายความว่าบริษัทโรงภาพยนตร์เป็นการลงทุนที่ดี และฉันก็ไม่มีความสนใจที่จะเป็นผู้ถือหุ้นของ AMC แต่อย่างใด แต่บริษัทเหล่านี้ต้องการ EPR และสถานที่ตั้งระดับไฮเอนด์ และมักจะยังคงจ่ายค่าเช่าต่อไป แม้ว่าผู้ถือหุ้นหรือเจ้าหนี้อาจสูญเสียเงินไปบ้าง ในทางกลับกัน หมายความว่าการซื้อขาย EPR ที่มีมูลค่าต่ำมากในปัจจุบันสามารถสร้างโอกาสในการซื้อที่ดีได้ จงโลภเมื่อผู้อื่นหวาดกลัว

EPR เป็นตัวเลือกรายได้ที่แข็งแกร่ง

EPR Properties เสนอการจ่ายเงินปันผลรายเดือนให้กับเจ้าของ ซึ่งมีข้อดีสำหรับผู้เกษียณอายุและคนอื่นๆ ที่อาศัยรายได้จากพอร์ตโฟลิโอ แน่นอนว่าสิ่งที่สำคัญกว่านั้นคือปัจจัยอื่นๆ เช่น ความปลอดภัยของเงินปันผลและอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล

จากการจ่ายเงินรายเดือนที่ 0.275 ดอลลาร์ ปัจจุบัน EPR Properties มีอัตราเงินปันผลตอบแทนที่ 8.0% นั่นถือว่าค่อนข้างสูงในแง่สัมบูรณ์ และยังน่าสนใจมากเมื่อเทียบกับผลตอบแทนที่ต่ำกว่า 2% ที่ตลาดเสนอในวงกว้างในขณะนี้

เมื่อพิจารณาถึงความปลอดภัยในการจ่ายเงินปันผลของบริษัท เราจะเห็นว่าอัตราการจ่ายตาม FFO ที่คาดการณ์ไว้ในปีนี้นั้นสูงกว่า 70% ซึ่งหมายความว่าจ่ายเงินปันผลได้ 1.4 เท่า นั่นไม่ใช่อัตราการจ่ายเงินที่ต่ำมากในแง่สัมบูรณ์ แต่ไม่ใช่อัตราการจ่ายเงินที่เพิ่มขึ้นสำหรับ REIT เช่นกัน ในความเป็นจริง REIT อื่น ๆ จำนวนมากจ่ายมากกว่า 70% ของ FFO ของพวกเขาโดยไม่มีปัญหา

เมื่อมองไปไกลกว่าปี 2022 นักวิเคราะห์กำลังคาดการณ์การเติบโตของ FFO ต่อหุ้นที่มีความหมายสำหรับทั้งปี 2023 และ 2024:

หากเป็นไปตามการประมาณการ — EPR Properties มีประวัติการทำงานดีกว่าที่คาดไว้ ยกเว้นผลกระทบจากโรคระบาดในปี 2022 — อัตราการจ่ายจะอยู่ในช่วงกลางปี ​​60 ในปี 2024 ซึ่งจะลดความเสี่ยงในการลดเงินปันผลลงอีก โดยรวมแล้ว ฉันเชื่อว่าเงินปันผลของ EPR Properties ค่อนข้างน่าสนใจ เนื่องจากผลตอบแทนสูงและการจ่ายเงินปันผลที่มั่นคง

ซื้อกลับบ้าน

EPR Properties มีบทบาทในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจ อสังหาริมทรัพย์เชิงประสบการณ์ควรได้รับประโยชน์จากการฟื้นตัวจากโรคระบาดและจากกระแสการเติบโตในระยะยาว เช่น ความคิด “ประสบการณ์เหนือสิ่งต่างๆ” ที่เพิ่มมากขึ้น

EPR มีราคาถูกเนื่องจากสิ่งที่ฉันเชื่อว่าเป็นความกังวลมากเกินไปเมื่อพูดถึงผู้เช่าโรงภาพยนตร์ ราคาหุ้นปัจจุบันอาจเปิดโอกาสให้มีโอกาสกลับหัวอย่างรุนแรงในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า – EPR ซื้อขายที่เกือบสองเท่าของราคาหุ้นปัจจุบันก่อนเกิดโรคระบาด ยิ่งไปกว่านั้น นักลงทุนจะได้รับเงินปันผลสูงซึ่งอาจไม่ปลอดภัยเป็นพิเศษ แต่ก็ไม่มีความเสี่ยงเช่นกัน เนื่องจากการครอบคลุมการจ่ายเงินปันผลนั้นแข็งแกร่ง และเนื่องจากอัตราส่วนการครอบคลุมควรปรับปรุงให้ดียิ่งขึ้นไปอีกในปีต่อ ๆ ไป